С дохода от продажи квартиры государство берёт 13%. При цене 8 млн ₽ это до 1 040 000 ₽ — но столько не платит почти никто. У большинства продавцов налога нет вообще: спасает минимальный срок владения. Остальные могут уменьшить сумму в разы — вычетом или расходами на покупку. Разбираем, когда налог при продаже квартиры платить не нужно, как он считается и какой способ уменьшения выгоднее в вашей ситуации.
Платят ли налог с продажи квартиры: правило минимального срока
Главное правило: если владели квартирой дольше минимального срока, налога нет и декларация не нужна — при любой цене продажи. Срок зависит от того, как квартира к вам попала.
| Ситуация | Минимальный срок владения |
|---|---|
| Единственное жильё | 3 года |
| Наследство | 3 года |
| Дарение от близкого родственника | 3 года |
| Приватизация | 3 года |
| Рента (пожизненное содержание с иждивением) | 3 года |
| Все остальные случаи — вторая квартира, инвестиционная покупка | 5 лет |
Единственное жильё — когда на дату продажи у вас и у супруга в совместной собственности нет другой квартиры или доли в ней. Одно послабление: если новую квартиру купили не раньше чем за 90 дней до продажи старой, старая всё ещё считается единственной.
Срок считают с даты регистрации права собственности, но есть два исключения в пользу продавца. Наследство — со дня смерти наследодателя, а не с момента оформления. Новостройка — с даты полной оплаты по договору долевого участия, а не со сдачи дома: пока дом строился, срок уже шёл.
Семьи с двумя и более детьми: освобождение без срока
Семья с двумя и более детьми может продать квартиру без налога хоть через полгода после покупки — если продажа связана с улучшением жилищных условий. Условия работают только все вместе:
- в семье двое и более детей до 18 лет (до 24 — если учатся очно);
- новое жильё куплено в том же году, что продано старое, или до 30 апреля следующего;
- новое жильё больше проданного — по площади или по кадастровой стоимости;
- кадастровая стоимость проданной квартиры не превышает 50 млн ₽;
- на момент продажи семье не принадлежит более 50% в другом жилье, которое больше купленного по площади.
Если хотя бы одно условие не выполняется, освобождение не действует — считайте налог по общим правилам ниже.
Какой налог с продажи квартиры: ставка и правило 70% кадастра
Налоговые резиденты платят 13%. С больших сумм ставка выше: доход от продажи считают по прогрессивной шкале, и чем крупнее налоговая база, тем больше процент. Для нерезидентов ставка — 30%.
Налог берут не со всей цены продажи, а с налоговой базы — дохода после вычета или расходов. Об этом в следующем разделе.
Занизить цену в договоре, чтобы «спрятать» доход, не выйдет: налоговая сравнивает цену из договора с кадастровой стоимостью квартиры. Если продали дешевле 70% кадастра, налог посчитают от этих 70%. Пример: в договоре 3 млн ₽, кадастровая стоимость 6 млн ₽ — база будет не 3 млн, а 4,2 млн ₽. Кадастровую стоимость своей квартиры проверьте до сделки: бесплатно, в личном кабинете Росреестра или по выписке ЕГРН.
Как уменьшить налог при продаже квартиры: вычет 1 млн или расходы
Законных способа два, применяют один — тот, что даёт меньшую базу.
Способ 1. Имущественный вычет 1 000 000 ₽. Из цены продажи вычитаете миллион, с остатка платите налог. Подтверждающие документы не нужны. Выгоден, когда квартира досталась бесплатно — наследство, дарение, приватизация — и расходов на покупку не было.
Способ 2. Расходы на покупку. Из цены продажи вычитаете сумму, за которую квартиру купили, — строго по документам. Сюда же входят проценты по ипотеке, взятой на покупку этой квартиры. Если жильё всё ещё в залоге у банка, механика сделки описана в разборе как продать квартиру с ипотекой.
Пример 1 — расходы. Купили квартиру за 6 000 000 ₽, продали за 7 500 000 ₽. База — 1 500 000 ₽, а не 7,5 млн. Налог: 1 500 000 × 13% = 195 000 ₽. Без учёта расходов было бы 975 000 ₽ — в пять раз больше.
Пример 2 — вычет. Квартира досталась по наследству, расходов на покупку нет, продали за 3 000 000 ₽. База — 2 000 000 ₽ (3 млн минус 1 млн вычета). Налог: 260 000 ₽ вместо 390 000 ₽ с полной суммы.
Три нюанса, на которых теряют деньги:
- По одному объекту способы не совмещаются: либо миллион, либо расходы.
- Вычет 1 млн ₽ даётся на год, а не на объект. Продали две квартиры за один год — миллион один на обе.
- Для наследства и подарка от близкого родственника можно учесть расходы наследодателя или дарителя на покупку — если сохранились его документы.
Расходы подтверждают договором купли-продажи и платёжными документами: расписками продавца, банковскими выписками, платёжками. Выбросили бумаги после покупки — потеряли способ 2. Что вообще должно быть на руках к сделке — в чек-листе документы для продажи квартиры.
Декларация 3-НДФЛ: до 30 апреля, налог — до 15 июля
Продали квартиру раньше минимального срока — подайте декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года, налог заплатите до 15 июля. Продажа в 2026-м: декларация до 30 апреля 2027-го, деньги — до 15 июля 2027-го.
Проще всего онлайн: личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС сам считает налог, документы прикладываются сканами. Бумажный вариант — через МФЦ или инспекцию.
Декларация не нужна, если:
- владели дольше минимального срока;
- продали не дороже 1 000 000 ₽ — вычет покрывает весь доход;
- попали под освобождение для семей с двумя и более детьми.
Декларация нужна, даже когда налог ноль: продали раньше срока и дороже миллиона, но расходы съели всю базу — например, купили за 7 млн и продали за 7 млн. Платить нечего, отчитаться обязаны.
Ждать письма из налоговой бессмысленно. Росреестр передаёт данные о сделках автоматически: инспекция знает дату продажи, цену из договора и кадастровую стоимость. Не подадите декларацию — налог начислят без вас, добавив штраф за просрочку отчёта и пени за неуплату.
Ошибки, которые стоят денег
Занижение цены в договоре. Экономия мнимая: базу всё равно посчитают минимум от 70% кадастра. Риски реальные: покупатель может через суд взыскать обратно «доплату по расписке», налоговая — доначислить налог со штрафом, увидев расхождение с кадастром. Покупатели с ипотекой на такую схему не соглашаются — вы ещё и сужаете круг спроса.
Неверная дата отсчёта. Продавец считает срок с выписки ЕГРН, хотя по наследству срок идёт со дня смерти наследодателя, а по новостройке — с полной оплаты ДДУ. Так люди платят налог, который уже не должны.
Вычет там, где выгоднее расходы. С купленной квартиры почти всегда выгоднее вычесть расходы, а не миллион. Посчитайте обе базы, прежде чем заполнять декларацию.
Двойной миллион за год. Продали две квартиры — вычет всё равно 1 млн ₽ на обе. По второй обычно выгоднее показать расходы.
Цена наугад. Цена продажи определяет и налог, и скорость сделки. Прежде чем ставить цифру в объявление, посчитайте рыночную стоимость по аналогам — метод разобрали в статье как оценить квартиру перед продажей.
Налог с продажи квартиры — арифметика, а не стихия. Проверьте срок владения; не вышел — посчитайте две базы, с вычетом и с расходами, и возьмите меньшую; подайте декларацию до 30 апреля. Час с калькулятором и папкой документов экономит сотни тысяч рублей.
Автор: команда «Квартинки» · Обновлено: 2026-07-12
Частые вопросы
Платят ли налог с продажи квартиры, если владел больше 5 лет?
Нет. Пять лет — максимальный минимальный срок владения: после него налога нет при любой цене продажи и декларация не подаётся. Для единственного жилья, наследства, приватизации и дарения от близкого родственника хватает трёх лет.
Какой налог с продажи квартиры менее 3 лет владения?
13% для резидентов — но не с полной цены, а с базы после уменьшения: минус 1 млн ₽ вычета или минус документально подтверждённые расходы на покупку. Купили за 6 млн, продали за 7,5 млн — налог 195 000 ₽, а не 975 000 ₽.
Как не платить налог с продажи квартиры законно?
Три пути: дождаться минимального срока владения (3 или 5 лет), попасть под освобождение семей с двумя и более детьми при улучшении жилищных условий, либо подтвердить расходы на покупку не ниже цены продажи — тогда база нулевая. Декларация в последнем случае всё равно подаётся.
Нужно ли подавать декларацию 3-НДФЛ, если налог с продажи квартиры ноль?
Да, если владели меньше минимального срока и продали дороже 1 млн ₽ — даже когда расходы съели всю базу и платить нечего. Не нужно: если минимальный срок вышел или цена продажи не превысила 1 млн ₽.
Можно ли занизить цену в договоре, чтобы не платить налог при продаже квартиры?
Не работает и опасно. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости, налог посчитают от этих 70%. Росреестр передаёт данные о сделках в налоговую автоматически, а «доплату по расписке» покупатель может взыскать обратно через суд.